24个月发钞54万亿，物价、股价都没涨，房产终将迎来新一轮暴涨！
早就说过一个观点，调整超两年的楼市是由于“三道红线”去房企杠杆所致，并非是出生人口下降、收入不足的原因。所以，纠正我们的楼市还将调整多年、房产价格还会跌到人们想象不到程度的错误观点，显得十分必要。就现阶段而言，不能说所有房产价格都完成探底，但对大多数房产来说，其实已筑底有一段时间了，之所以没有明显回升，其实是在等一个“传导”。这个传导，其实就是资金。现在的问题是，到底有没有足量的资金呢？答案显然是有的！央行数据显示，货币供应M2在2021年底为238.3万亿，到2023年底为 292.3万亿，24个月发钞在54万亿左右。按理说，这么大资金量，应该体现在商品、资产价格上，但结果大家也看到了，2023年的物价指数CPI竟然是-0.3%。至于股市，其实也不用多说了，从指数就可以看出来，上证和深成指已经创近3年新低，而个股可能就更惨了。当然，经济上也只能说差强人意，2022年GDP增3%，2023年增5.2%，这也远低于货币供应M2的年均10%以上增速。现在很多人不禁要问，其他大量的资金到底去哪儿了？过程就不分析了，从业内人士的观点以及我们自身的感受看（到处都是银行让你贷款的信息，经常性接到给你低利率资金的电话），直白地说，有相当一部分资金仍旧躺在银行睡大觉。而且我们看到，央行还在释放资金，比如2月5日降准已释放约10000亿的长期资金。按照经济学的原理，无论是银行的资金，还是民间的资金，都需要找到出口。很显然，这些天量资金“出口”流向哪里，势必带来相关资产价格的暴涨。为什么说这次最终还是选择了房地产呢？看了某智库经济学家分析的当下M2与楼市逻辑的关系，或许能让我们很多人的心结自然就解开了。大概内容如下：货币供应量M2，2023年同比增长9.7%，近4年增长了100万亿左右，基本与老美和欧洲新增货币总和持平，但M1，就是企业的活期存款+流通中的现金，同比则只有1.3%的增长，“剪刀差”达到了8.4%，这说明企业的投资意愿越来越低。从经济学原理讲，M2一直是与通胀正相关的，货币供应量M2增长，意味着整个国家的货币总量都在上升，像这么大量的货币增长，正常情况下，该国就一定进入通胀状态。然而，同期M2都高到欧美总和了，但结果却是，物价下降、股市下跌，当然，房价也是明显下降的。出现这种情况的直接原因是，人们对未来预期信心弱，既不敢消费，更不敢投资。那么，释放的数十万亿资金到底何去何从？目前一部分在银行睡觉，一部分以国债、地方债、城投债等形式展现，其实就是给相关群体发工资去了，但到底还是会流向市场的。梳理发现，确实难找出承接泼天资金的行业，唯有房地产。从最近2个月的楼市政策逻辑看，确实在引导资金向房地产聚集，原因很简单。两条线同时进行：一是，先放开二线城市购房需求，发现资金流入效果不明显，接着又放开一线城市广州和上海的流动单身一族购房资格试水。如果还不明显，那肯定就要加大电流，包括北、深都加入进来，而且将尝试更大尺度的放开。毫无疑问，四大一线城市若加大放开限购力度的话，房价一定会上涨，因为这四座城市聚集了全国最优质的资源，购房需求是远大于供应的。而且，若全面放开限购的话，还有可能出现新一轮的暴涨。二是，三道红线让前50强房企债务暴雷接近60%，即便银行通过展期，但相比不断到期的巨额债务，终究不是办法。要从根本上化解债务危机，维护系统性金融安全，就要把过去过于严厉的政策，进行全面纠偏修正。所以，向房地产注资成为当下房地产工作的重中之重。据媒体统计数据显示，截至1月底，已有26个省的170个城市申报了第一批“白名单”，共计3218个地产项目。如果按照第一个获得开发贷的广西南宁一项目3.3亿算，这批白名单涉及的金额也超1万亿了。当然，距离住建部召开的房地产融资协调会还不到一周，这还仅仅是首批“白名单”项目，全国有600多个城市呢。如果进展顺利的话，第二批、第三批应该也会纷至沓来。至于涉及金额，估计手指头怕是数不过来了。实际上，还有一个措施也是在极力向楼市“输血”。如果说直接注资房地产项目是短期行为的话，那么，三大工程则是房地产新模式中的长期措施。跟房地产融资“白名单”类似，刚开年，城中改造首批授信已超8000亿，其中济南首批城中村改造借款授信达到了940亿，而且还有陆续申报的。既然是长期措施，从某种意义上说，其实是类似于上一轮棚改去楼市库存，力度之大，或不在一般人的眼力范围内。就拿城中村改造这一项来说，刚开始还说的是在特大、超大城市中推进，但从各地方两会的接连部署看，应该是不作区分了。而且从深圳、广州等城市发布的城中村改造逻辑看，事实上将拆迁放在了优先位置，比如广州将拆迁同意率门槛从80%降到了2/3，而深圳除了在传统的4种拆迁范围基础上，还扩大了优先拆迁范围，涉及的城市界面占到了40%，可见决心之大。拆迁对于楼市的影响就不赘述了，可脑补一下2015年到2018年那波市场。突然看到一个讯息算是应景吧：上海虹口区位于北外滩核心区内的一个2003年建成的小区也要拆迁了，总高20多层，房龄也只有20年。一句话，在需要面前，所有的条条框框都不是事。由此我们看到，现在大量资金，无论是短期的，还是长期的，最终还是开始往房地产汇聚，房产岂有不涨之理？
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